慎坤：中国楼市究竟会不会崩盘 (聊天灌水)  2205次阅读

作者: 客栈小二 , 发表于: 2014-07-15 (3791天前)

“既不同于美国，也不同于日本，中国房地产所处阶段是调整期，但不会崩盘。”这是住建部政策研究中心主任秦虹7月11日在首届楼宇经济论坛上发出的声音。“中国与美国不同，中国不太可能出现美国这种大面积的泡沫破裂。”

　　秦虹给出了三组数据，第一组数据：中国的房贷政策是非常严格的，中国有全世界最高的住房首付，首套房的首付一般是30%，二套房的首付一般是60%，像北京等一些城市二套房首付达到70%。而且中国家庭住房的平均贷款年限低于10年。

　　在首付比例的差别外，秦虹又给出了第二组数据——“2012年不同国家家庭住房贷款余额与GDP之比”的数据。美国超过50%，英国接近50%，法国超过40%，日本超过20%接近30%，而中国低于20%。“由此判断，目前中国房地产市场的市场调整，不会出现大面积的断供现象，也不会出现大面积的抛售。”

　　第三组数据是：“日本的房地产市场经过两次大跌，一次是1975年，一次是1989年。数据显示，1968年的时候，日本的家庭户数与住房套数之比是1：1，而房地产大跌的1989年，此比值为比1：1.3，也说是有住房套数多于家庭户数30%。”秦虹进一步指出，日本在上世纪70年代初时城镇化率已经达到76%，到房地产泡沫破裂的90年代初时，日本的城镇化率已经接近停滞了近20年。

　　“我认为中国不同于日本，目前中国的城镇化率是53%，按照全世界一般水平，中国的城镇化率还要提高十几个百分点，即使到70%的水平，还有很大增长空间。”秦虹指出，这意味着中国每年新增城镇常住人口近2000万人。

　　中国楼市究竟会不会崩盘?当然不完全是秦虹说了算，中国楼市与美日相比，有一定的特殊性，那就是政府在极力推动维持楼市泡沫，使楼市成为政府主要的敛财工具。如果按房价收入比来计算，中国楼市早就该崩盘了，之所以持续出现单边上涨行情，与政府实行的土地财政以及捆绑GDP的做法大有关系。

　　多年来，分析师一直在警告中国处于庞大的房地产泡沫当中，随时都有可能破裂，并且带来非常可怕的后果。可是中国房地产市场依然高速飙升，政府依然无休止地高价出让土地，开发商依然不断推高房价获取暴利。这样的利益共同体让中国楼市繁荣疯狂了十年之久。

　　《财经网》7月11日报道，美国浑水公司(Muddy Waters)创始人Carson Block在接受英国《金融时报》采访时称，中国面临“巨大的信贷和资产泡沫”，大量贷款进入非生产性资产领域，这就引发高额坏账风险。一旦房地产和投资泡沫破裂，GDP增速就将大幅放缓。按照Carson Block的说法，以今年一季度GDP7.4%的增速计算，一旦房地产和投资泡沫破裂，中国GDP将降低至5.55%—5.92%。

　　他的理由是：中国那些投资于以房地产为主的固定资产资金可能恶化，因为回报将永远不可能超过成本。消费“不会抵消这笔坏账……但是，出来混总是要还的。在某种情况下，从大规模货币宽松得益的中国人最终将吞下货币高发的恶果。从这一点上看，事情在变得更好之前，必然变得更糟。”

　　的确，中国家庭消费在过去十年里上涨了7%—8%。但这只是告诉人们，究竟有多少GDP数据是被浪费掉的，是没有真实贡献的。家庭消费中仍有45%的“非多余的被浪费的GDP。这就意味着，GDP数据减去这些多余的被浪费的固定资产投资，应该比当前GDP数值低20%—25%。”

　　实际上，早在7月1日Carson Block就表示，中国制造业PMI创6个月高点的数据缺乏可信度。他一直对中国GDP的合理性和质量持怀疑态度。在接受CNBC采访时，Carson Block称：人们必须认识到，中国GDP数据是存在问题的。目前尚不可知真实的GDP数据究竟是多少。

　　中国楼市失控于10多年前，随着土地财政的扩张，强大的利益集团在各自的势力范围内展开了一轮又一轮的敛财运动，导致中国出现了历史上绝无仅有的房地产泡沫，也就是中国仅用10多年时间，一线城市的房价就跃居世界各大城市前列，而西方经济发达国家许多城市的房价历经上百年也未达到中国一线城市今天的价位。

　　自2003年以来，中国大大小小的城市房价都在轮番上涨，政府财政收入和土地出让收入暴增，地产商和炒房者包括权贵牟取了惊人暴利!实际上，房价疯狂上涨的根源是土地财政的抢钱和掠夺无法得到遏制所造成的，既得利益集团包括官员和专家在内，基于自身的利益诉求推波助澜，与房地产开发产商合谋造势，推动了中国各地房价一轮又一轮的疯狂上涨!城市的大规模拆迁，城中村的改造，新农村的建设等等，无一不是人为的在制造所谓的刚性需求或被动需求，而背后全是一双双贪婪掠夺的罪恶之手。

　　房价疯涨令中国的超级富豪所拥有的财富也在疯狂增长，在任何一个经济正常的国家，房地产业从来就不是富豪的主要发来源，在一个正常的市场经济充分发达而政府不过度干预经济活动的国家里，房地产业的平均利润率和其他工业制造业以及服务业基本上是一致的，不可能出现那种通过大规模圈地囤地开发房地产而一夜暴富的情形。

　　中国却是个特例，一个涉及13亿国计民生的领域却成了一个制造富豪的暴利产业，房地产开发商所拥有的财富又完全取决于和政府官员之间的私下交易。这种交易导致了一个严重后果，那就是谁与政府有重要关系或与主要官员能够达成默契，谁就能够获得最好的土地，谁就能获得暴富的机会。几乎所有因腐败下台的官员都从房地产商手中获得过巨额贿赂，也几乎所有涉及房地产领域的官员都从房地产商手中获得过贿赂!

　　中国楼市乱局，完全是照搬香港地产大佬为香港量身定做的开发模式，其恶果除了高价卖地造就一夜暴富的大佬之外，坑苦害惨了高达十亿的中国人，使中国人对政府的房地产政策越来越不满。香港财政收入一半来自土地，如土地预付款、房产开发商上缴的税收及房产税等等。而香港为数不多的富豪则牢牢控制了整个香港，香港富豪与港民之间的关系类似封建时代的地主与佃农，而行政官员只不过沦为富豪的打手。

　　香港扭曲的房地产开发模式，根源于大英帝国的殖民地政策，换而言之，在于其殖民地经验。众所周知，鸦片战争之后，香港被大英帝国接管。但从法理上讲，香港的所有权从来都不归于英国，一直属于中国，英国只是租借而已。租借的殖民地本质造就了香港的殖民地政策，而殖民地政策又造就了香港的高房价高地价。

　　香港的房地产开发模式，即高地价、高房价、高公屋居住率。这种模式下，政府以高价将土地出卖给开发商，房地产开发商以高房价在市场交易。在这种制度安排下，尽管香港税收低，但是社会绝大多数财富通过房地产市场流向了政府(如政府庞大的土地基金)与房地产开发商(香港的最富有的人基本上都是通过房地产市场起家的)，造成了严重的社会财富两极分化。同时，由于房价过高、公屋率过高，整个香港居民的住房福利水平严重下降。这不仅表现在香港居民的住房面积过小，而且表现在香港绝大多数居民所住房子的周边环境恶劣。

　　而中国十几年来，正是利用这种扭曲的制度操纵，把香港房地产开发模式发挥到极致，极少数人结合政府权力----银行国有资金----民众血汗钱聚沙成塔，以创纪录的速度掠夺全社会财富，神奇的创造出财富金字塔。在中国高地价高房价的垄断下，极少数人占有大量财富而且是不创造价值，不创造竞争力的财富，使民众生活陷入困境，实业陷入高成本，城市失去竞争力，一代又一代中国人陷入无休无止的绝望之中。

　　在地价房价飙升的时代，真正需要住房的家庭已经被中国房地产市场彻底抛弃。正如白岩松曾经调侃的那样：其实在北京也好，或者说是上海也好，对于普通的，绝大多数的中国老百姓来说，生活在这个城市里的老百姓来说，当房价超过1.5万元之后，其实涨不涨跟大家没关系了，大家的注意力恐怕不再关注，你说3万元涨到4万元有什么区别，反正买不起。

　　无论未来楼市走向如何，单边持续上涨的行情也该终结了，但愿新一届政府的反腐能让全民受益，让高悬的房价回归理性，这是绝大多数人的美好愿望。